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温铁军:房地产已经严重过剩,房价为什么还这么高?

2022-09-19 16:30:41 来源: 浏览:1

温铁军:房地产已经严重过剩,房价为什么还这么高?每日股市头条  2022-01-21 18:17:38

为什么把乡村振兴放在这么重要的位置上?


我们讲中华民族上下五千年,这上下五千年的绝大部分时间是农业文明,是乡村文明,是乡土文明,所以你说中华民族文明的伟大复兴是什么复兴?不可能是城市文明,因为你的历史上没有多少城市文明,你主要是乡村文明,我们上下五千年主要干的是农业,所以你说你伟大复兴,复兴什么?当然是乡土文明,怎么可以把乡村摧毁,然后大家都进城,就算你有这个愿望,但那环境破坏、生态破坏的污染你也受不了啊。


在当今世界,怎么可以想象一个14亿人口的国家变成城市化国家?所以这就叫做旧理念,这不是新理念,但转得过来吗?转不过来,原有的利益格局在那儿摆着,所以你怎么打破它呢?


我们的城市化是以什么为主?房地产啊,有谁知道现在房地产过剩到什么程度?按照人均正常需求,商品房面积已经是人均正常需求的两倍,但是为什么房价还高?我说不敢不高,谁让房价掉下来,银行贷款怎么还?在房地产的这个虚拟扩张的泡沫之后,背后站着一个更大的金融泡沫。

我在金融领域中已经工作了10年,我原来是中国农业银行的独立董事,现在是中国邮储银行的独立董事。最近金融口的有关同志做了分析,家庭信贷和企业信贷50%以上投到房地产上。中央要求给定指标,你们不得超过1/3,那实际上你怎么压他个人,只能提高,但是提高他也已经贷回去了。所以如果一旦房价下跌,这个投到房地产上的信贷泡沫恐怕就会崩掉。


接着再往后看是什么?政府的债务泡沫。越是发达地区,越是沿海地区,地方政府的债务越是严重,也就是说我们这些发达地区的发达背后是债务,不过这也没什么可奇怪的,因为美国发达它也是债务,我们现在变成世界第二大高负债国家,也就是说综合负债对GDP的比重,美国是300,我们是280左右,难兄难弟了。


好了,这个债务很大程度上和城市的房地产有关,为什么?是因为我们征占土地的成本已经高于土地出让收益。


那大家就问了,在房地产已经严重过剩的背景下,房地产价格为什么还这么高?买房子为什么这么难?我说它必须维持,不维持,泡沫恐怕就得崩了。所以去年还是前年,就已经有地方开始炸楼了,叫“炸楼保价”对不对?


既然供给过剩了,“炸楼保价”,同理,既然征占土地的成本已经高于你土地出让收益,那为什么地方政府还要征占土地呢?想想,什么道理?我们的调查,是因为你的债务过重,你只有圈占了土地到银行抵押套现,才能套得现金去支付债务利息,拿债务利息还了银行那个旧债,银行才给你把旧债转成新债,你才能发工资。


到这个地步,继续干吗?按说应该停,对吧?谁停得下来?这个世界上有城镇化趋势,但也有逆城镇化趋势。如果我们的城镇化是以乡村衰败为代价,我看就得逆城镇化。

但是,还是以城镇化与逆城镇化相辅相成的好。能逆吗?这么多的债务,这么多的资金压在房地产上,美国人2008年的华尔街金融海啸,难道不就是2007年次贷危机捅破了金融泡沫?


如果我们现在要停,首先,别说各地停不下来,要真停,真要是一声令下你必须停下来,那泡爆了,就麻烦了。



你们注意,我们前20年的相关文件都有成段地描述如何推进城镇化,到这次十四五建议只有一句关于城镇化的表达,叫什么?以人民为中心的城镇化,不再有成段的描述。


尽管在此之前,因为我一直在参与几个重要智库的政策研究,我们所有的讨论中,有相当一部分意见强烈地要求继续加快城镇化,认为让中国已经表现为明显过剩的实体经济继续维持的主要领域,就是要靠城镇化,因为只有城镇化才能把制造业的过剩生产能力转到生产上。


也就是说让它(房地产)不爆,怎么办?继续推进城镇化,把更多的人吸纳到城里,这是按照旧的格局来发展。所以这尽管是相当一部分的政策建议,在政策领域中,大家没有对错好坏,什么样的政策建议都可以提,在政策建议中这是一部分。我们坚持乡村振兴作为优先发展的方向,也是一部分,所以你看五中全会对城镇化只有一句,不再像以前。

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